住宅ローンの繰上返済方法・その①。返済期間短縮型 vs. 返済額軽減型

ポイント:返済総額を減らしたいなら「返済期間短縮型」、家計にゆとりがほしいなら「返済額軽減型」を選ぼう。


こんにちは、川越市の税理士・関田です。

住宅ローンを抱える方にとって、ローン残高はなるべく早く減らしたいもの。

ボーナスなどでまとまったお金が入る度に、繰上返済すべきか悩む方も多いと思います。

繰上返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類のタイプがありますが、その効果を比較してみました。

繰上返済の2つのタイプ

返済期間短縮型

毎月の返済額は変えずに、返済期間を短縮するタイプです。

返済が早く進むぶん利息の支払総額が少なくなるため、次にご説明する「返済額軽減型」に比べ、返済総額の削減効果が大きいと言われています。

返済額軽減型

返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らすタイプです。

返済総額の削減効果は「返済期間短縮型」に比べて少なくなりますが、毎月の返済額が減るためキャッシュフローが改善します。

2つの繰上返済タイプを比較してみた

返済総額にどのくらいの差が生じるのか、以下の条件で試算してみます。

・借入金額:3,000万円

・金利:1%(全期間固定)

・返済期間:30年

・返済方式:元利均等返済

返済開始から1年後に100万円を繰上返済

タイプ 返済期間 毎月返済額 返済総額
繰上返済なし(当初) 30年 96,491円 34,736,908円
返済期間短縮型 30年→28年11ヵ月 96,491円 34,407,750円
返済額軽減型 30年 96,491円→93,180円 34,584,459円

 

返済期間短縮型を選ぶと、返済期間は当初より1年1ヵ月短くなり、返済総額は当初より329,158円少なくなります。

一方、返済額軽減型を選ぶと、毎月返済額は当初より3,311円少なくなり、返済総額は当初より152,449円少なくなります。

返済開始から1年後に200万円を繰上返済

タイプ 返済期間 毎月返済額 返済総額
繰上返済なし(当初) 30年 96,491円 34,736,908円
返済期間短縮型 30年→27年9ヵ月 96,491円 34,093,662円
返済額軽減型 30年 96,491円→89,868円 34,432,083円

 

返済期間短縮型を選ぶと、返済期間は当初より2年3ヵ月短くなり、返済総額は当初より643,246円少なくなります。

一方、返済額軽減型を選ぶと、毎月返済額は当初より6,623円少なくなり、返済総額は当初より304,825円少なくなります。

まとめ

確かに返済期間短縮型の方が返済総額の削減効果が大きいため、家計にゆとりがあれば返済期間短縮型を選択したほうが有利といえます。

しかし、家計にあまりゆとりがない場合には返済額軽減型を選び、将来の子どもの教育費などに備えて軽減分を貯蓄や積立投資等に回すことも考えたほうがよいでしょう。

どちらが良いとは一概に言い切れませんので、ご自身の状況に合ったタイプを選択することをお勧めします。


※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。

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