親名義の建物の増築資金を子どもが負担。贈与税を避けるためには？
ポイント：子どもが負担する増築資金相当の持分を子どもに移転させれば贈与税はかからない。子どもが住宅ローン控除を受けようとする場合は移転登記のタイミングに注意。
こんにちは。税理士の関田です。
親名義の自宅を二世帯住宅などに増改築する場合、子どもが住宅ローンを借りるなどして資金を負担するケースがあります。
増築すると建物の床面積が増えるため増築登記を行う必要がありますが、その際に建物の名義を親と子の共有名義にしておかないと、親に贈与税が発生するだけでなく、子も住宅ローン控除を受けられなくなります。
贈与税を回避するとともに、住宅ローン控除を受けるための方法を解説します。
親名義のままだと親に贈与税がかかる
建物の増築資金を所有者以外の者が負担した場合には、民法上、増築部分の建物の所有権は既存建物の所有者に帰属することになります。
つまり、親名義の建物について子が資金を負担して増築を行った場合、親はタダで増築部分の所有権を取得することになるため、子から親に対する贈与があったものとして親に贈与税が発生します。
共有名義にすれば贈与税はかからない
上記のような場合、建物の所有権を親と子の共有名義にしておけば、親に贈与税がかかることはありません。
具体例でご説明します。
- 建物所有者：親
- 増築前の建物の時価（未償却残高）：500万円
- 増築費用（子が負担）：1,500万円
この場合、建物が親名義のままだと、子から親へ1,500万円の贈与があったことになります。
そこで、「増築前の建物の時価と増築費用の合計額（2,000万円）」に占める「増築費用（1,500万円）」の割合が子の共有持分となるよう、持分の移転登記（売買、代物弁済など）を行います。
親の持分：500万円／2,000万円 ＝ 1/4
子の持分：1,500万円／2,000万円 ＝ 3/4
持分3/4を親から子へ移転させるタイミングですが、増築前・増築後どちらでも、贈与税の問題は生じません。
ただし、子が住宅ローンを組む場合には、増築前に持分の移転登記を済ましておくべきです（理由は後述します）。
親に譲渡所得税がかかるか？
上記のような持分の移転については、
①親は既存建物の持分3/4（500万円×3/4＝375万円）を子に譲渡し、
②子はその代金を支払う代わりに、本来親が負担すべき増築費用（1,500万円×1/4＝375万円）を負担した
ということになりますので、親に譲渡所得が生じる可能性があります。
この場合、親族間の売買になりますので、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は適用できません。
しかし、上記の例のように建物の未償却残高を時価と考えた場合、譲渡収入（375万円）と取得費（＝未償却残高375万円）が同額のため、結果的に譲渡所得は発生しません。
子が住宅ローンを組む場合には移転登記のタイミングに注意
もし子が増築資金を住宅ローンで借りていたとしても、建物が親名義のままでは住宅ローン控除は受けられませんので、こちらの観点からも持分を子に移転させることは必須です。
ただし、持分の移転登記のタイミングが非常に重要になります。
というのも、住宅ローン控除の対象となる増改築とは、
「個人が所有している家屋につき行う増築、改築その他の政令で定める工事」
であると規定されているからです（措法41⑬）。
つまり、子が既に所有権を持っている建物について行った増築でなければ住宅ローン控除は適用されないということです。
過去の裁決事例でも、子が住宅ローンを組んで増改築を行い、親名義の状態で増改築登記を行った後に共有持分登記を行ったところ、子の住宅ローン控除が認められなかったという事例があります。
⇒ 国税不服審判所HP 『平11.9.1裁決、裁決事例集№58 140頁』
子が住宅ローンを組む場合には、必ず増築登記前に持分の移転登記を行うようにしましょう。
まとめ
建物所有者以外が増改築を行う場合、贈与税や譲渡所得税、住宅ローン控除の問題など色々考えなければならず、少々面倒なことになります。
既存建物の時価の算出方法がわからないといったケースもあるでしょう。
もし既存建物が古く、固定資産税評価額があまり高くないようであれば、多少贈与税を払ってでも、増築前に持分をすべて子どもに贈与してしまうのが一番シンプルでお勧めです。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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