居住用3000万円控除と住宅ローン控除は併用できず。有利な方を選択
ポイント：居住用3,000万円控除と住宅ローン控除は原則どちらか一方しか使えない。両方適用できる状況にある場合には、減税見込額を比較してどちらか有利な方を選択。
こんにちは。税理士の関田です。
かつてはマイホームを買い替える際、売却物件が購入時よりも値下がりしており「譲渡損」が生じるというケースがほとんどでした。
しかしここ最近は、特に都心のマンションなどを中心に、購入時よりも値上がりして「譲渡益」が生じるケースも増えてきています。
自宅の売却で譲渡益が生じた場合、いわゆる「居住用財産の3,000万円控除特例」により譲渡所得税を軽減することが可能ですが、買い替えた物件について新たに住宅ローンを組む場合には「住宅ローン控除」との選択適用となるため注意が必要です。
目次
居住用3,000万円控除と住宅ローン控除の併用の可否
居住用3,000万円控除とは？
個人が自ら住んでいる（住んでいた）マイホームを売却して譲渡益が生じた場合、所有期間に関係なく、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。
先祖から相続した自宅等であればともかく、サラリーマンがローンを組んで購入した自宅を手放すような場合には譲渡益が3,000万円以上生じることは稀ですので、この特例を使えば譲渡所得税がかかることはほぼありません。
ちなみに、もし譲渡益が3,000万円を超えて譲渡所得税がかかる場合でも、所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例とのダブル適用は可能です。
住宅ローン控除とは？
個人が住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合などに、入居した年以降の所得税（所得税から引ききれない場合には住民税の一部）が減税される制度です。
2018年中の入居の場合、年間で最大40万円（認定住宅の場合は50万円）、10年間トータルで最大400万円（認定住宅の場合は500万円）が所得税や住民税から控除されます。
⇒ 国税庁HP 『住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』
２つの制度は基本的には併用できない
もし、購入後値上がりしていた自宅を売却し、新たにローンを組んで自宅を購入した場合、
- 居住用3,000万円控除
- 住宅ローン控除
のどちらも適用対象になりますが、残念ながら両方を同時に適用することはできませんので、いずれか有利な方を選択することになります。
併用できるケースも無くはないが…
厳密に言うと、住宅ローン控除を適用する年（居住開始年）とその前後２年間（＝計５年間）は居住用3,000万円控除を適用できないこととなっていますので、
- 旧自宅売却後３年ほど賃貸で生活してから新居購入
- 新居購入後も３年ほど旧自宅を所有し続けてから売却（ただし、引っ越してから３年目の年末までに売却しないと3,000万円控除は適用できず）
といった場合には２つの制度を併用することも可能ですが、ケースとしては少ないかと思います。
特に「b.」のようなケースですと、旧自宅もローンで購入している場合にはローンを二重に抱えることになりますのであまり現実的とはいえません。
どちらが有利かシミュレーションが必要
基本的にはどちらか一方のみを適用しますので、
- 居住用3,000万円控除を適用して譲渡所得税を抑え、住宅ローン控除は断念する
- 居住用3,000万円控除は断念して譲渡所得税を支払い、住宅ローン控除を適用する
の二者択一となります。
居住用3,000万円控除を受けた方がいいケース
「居住用3,000万円控除を適用した場合の譲渡所得税の軽減額」の方が「住宅ローン控除を適用した場合の10年間の減税総額」より大きければ、居住用3,000万円控除を適用すべきです。
＜具体例＞
～売却物件～
- 2014年に5,000万円で購入
- 2018年に6,000万円で売却（売却時の取得費4,700万円、仲介手数料180万円）
～購入物件～
- 2018年に7,000万円で購入（認定住宅ではない）
- 頭金1,000万円、住宅ローン6,000万円（金利1％・30年）
- 住宅ローン控除は満額受けられるものとする
↓
①譲渡所得税の軽減額
6,000万円 － 4,700万円 － 180万円 ＝ 1,120万円 ＜ 3,000万円
1,120万円 × 39.63％（短期譲渡） ＝ 443.8万円
②住宅ローン控除総額
40万円 × 10年 ＝ 400万円
③有利判定
① ＞ ② ∴ 居住用3,000万円控除を適用
住宅ローン控除を受けた方がいいケース
「住宅ローン控除を適用した場合の10年間の減税総額」の方が「居住用3,000万円控除を適用した場合の譲渡所得税の軽減額」より大きければ、住宅ローン控除を適用すべきです。
＜具体例＞
～売却物件～
- 2012年に5,000万円で購入
- 2018年に6,000万円で売却（売却時の取得費4,500万円、仲介手数料180万円）
～購入物件～
- 2018年に7,000万円で購入（認定住宅ではない）
- 頭金1,000万円、住宅ローン6,000万円（金利1％・30年）
- 住宅ローン控除は満額受けられるものとする
↓
①譲渡所得税の軽減額
6,000万円 － 4,500万円 － 180万円 ＝ 1,320万円 ＜ 3,000万円
1,320万円 × 20.315％（長期譲渡） ＝ 268.1万円
②住宅ローン控除総額
40万円 × 10年 ＝ 400万円
③有利判定
① ＜ ② ∴ 住宅ローン控除を適用
まとめ
居住用3,000万円控除と住宅ローン控除の有利判定については、実際には一筋縄ではいかないケースも多くあります。
というのも、3,000万円控除による減税見込額はハッキリと分かりますが、住宅ローン控除による10年間の減税見込額はハッキリと見通せないことも多いからです。
住宅ローン控除は本来支払うべき所得税（住民税）を減税する制度ですので、そもそも支払うべき所得税（住民税）が少ない場合には控除枠（2018年入居の場合は年40万円 or 50万円）を使いきれないケースも出てきます。
購入当時は十分な収入があり控除枠を使い切れると思っていても、5年先・10年先の収入が実際どうなっているかは分かりません。
有利選択をする際には、現在の収入や将来の働き方も考慮したうえで、慎重に判断する必要があります。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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