建替え中の住宅の敷地の固定資産税。住宅用地の特例は適用される？
ポイント：1月1日時点で住宅を建築中の土地については原則として住宅用地の特例は適用されないが、住宅の建替えの場合には一定の要件を満たす限り住宅用地として認められる。
こんにちは。税理士の関田です。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）現在の所有者に対して課税されるものです。
土地については1月1日時点での利用状況（現況地目）により評価を行い税額が計算されますが、住宅が建っている土地については特例により税額が大幅に軽減されています。
では、1月1日時点で住宅を建築中の土地についても住宅用地の特例は適用されるのでしょうか？
住宅用地の特例とは
自宅や賃貸アパート・マンションといった住宅が建っている土地（住宅用地）については、固定資産税・都市計画税の負担を軽減する特例が設けられています。
固定資産税・都市計画税は、
「 課税標準額 × 税率 」
で計算されます（通常は「固定資産税評価額＝課税標準額」）が、住宅用地の場合には以下のとおり「課税標準額」が土地の面積に応じ一定割合まで減額されるため税額が安くなるのです。
小規模住宅用地の特例
住宅１戸あたり200㎡までの土地を「小規模住宅用地」といい、課税標準額が
- 固定資産税 … 固定資産税評価額 × 1/6
- 都市計画税 … 固定資産税評価額 × 1/3
にまで減額されます。
「１戸あたり200㎡まで」が対象となりますので、賃貸アパート・マンションのような集合住宅の場合、もし土地が200㎡を超えていたとしても、全体面積を戸数で割った１戸あたりの敷地面積が200㎡以下であればすべて小規模住宅用地として取り扱われます。
一般住宅用地の特例
住宅１戸あたり200㎡を超える部分の土地は「一般住宅用地」といい、課税標準額が
- 固定資産税 … 固定資産税評価額 × 1/3
- 都市計画税 … 固定資産税評価額 × 2/3
に減額されます。
住宅を建築中の土地の場合は？
住宅用地とは、賦課期日（1月1日）において現に住宅が存在する土地のことをいいます。
したがって、1月1日現在において
- これから住宅を建築する予定の土地
- 住宅を建築している途中の土地
については残念ながら住宅用地には該当せず、更地や事業用地と同様の高い固定資産税・都市計画税が課税されることになります。
住宅を建替え中の場合は住宅用地とみなす
ただし、元々建っていた住宅を取り壊して新たに住宅を建築している場合には、1月1日時点で現に住宅が存在しない土地であっても住宅用地とみなす特例があります（住宅用地の建替え特例）。
具体的には、以下の要件をすべて満たす土地について、住宅用地として取り扱ってよいものとされています。
① 前年1月1日において住宅用地であったこと
② 当年1月1日において住宅の建築工事に着手しており、翌年1月1日までに完成すること（翌年1月1日時点で未完成であっても、客観的に見て適正な工事予定期間を定めて工事が進行中の場合はOK）
③ 住宅の建替えが建替え前の敷地と同じ敷地において行われていること
④ 前年1月1日時点の土地の所有者と当年1月1日時点の土地の所有者が原則として同じであること
⑤ 前年1月1日時点の住宅（取壊済）の所有者と当年1月1日時点の住宅（建築中）の所有者が原則として同じであること
なお、上記②の「当年1月1日において着工済み」という要件については、自治体によっては、1月1日までに建築確認申請が行われていてその後すぐに着工していれば1月1日時点で未着工でも住宅用地として認める、といった弾力的な取扱いがなされている場合もありますので、詳細は各自治体にご確認ください。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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