不動産売却時にローンを一括返済。抵当権抹消登記費用は経費になる？
ポイント：不動産売却の際の抵当権抹消登記費用は、譲渡所得の計算上は「譲渡費用」にならない。ただし、事業用ローンの場合は事業所得や不動産所得の「必要経費」となる。
こんにちは。税理士の関田です。
銀行からの借入により取得した土地・建物には、銀行の抵当権が設定されています。
もしローンが残っている不動産を売却しようとした場合、抵当権が付いたままでの売却は難しいため、ローン残高を一括で繰上返済して、抵当権を外してもらう必要があるでしょう。
さて、抵当権の抹消は通常、司法書士に依頼することになりますが、その際にかかった抵当権抹消登記費用は果たして、確定申告で経費にできるのでしょうか？
譲渡費用にはならない
譲渡費用とは
個人が不動産を売却した場合には原則、譲渡所得の申告が必要です。
譲渡所得の金額は、以下の算式により計算します。
譲渡収入 － 取得費 － 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
ここで「譲渡収入」から差し引く「譲渡費用」とは、不動産の譲渡に直接要した費用のことであり、
- 不動産屋への仲介手数料
- 売買契約書の収入印紙代
- 土地の売却のための分筆・測量費用
- 土地の売却のために取り壊した建物の解体費用
- 売却のために借家人に建物を明け渡してもらった際の立退料
などが該当します。
抵当権抹消登記費用は譲渡に直接要した費用ではない
不動産の売却に際して支払った抵当権抹消登記の費用は一見、譲渡費用に該当しそうな気もします。
通常、抵当権を抹消することが売買の条件になっているからです。
しかしながら、抵当権抹消登記費用は本来、借入金を完済したことを原因として発生する費用であり、不動産を売却するか否かに関わらず、完済して抵当権を外す際には必ず生じるものです。
つまり、抵当権抹消登記費用は譲渡に”直接”要した費用とはいえないことから、譲渡費用には該当しません。
事業用ローンの場合は必要経費になる
ただし、事業用のローンの場合には、「譲渡費用」にはならなくても「必要経費」にはなります。
たとえば、店舗を構えていた不動産を売却した際に発生した抵当権抹消登記費用については事業所得の必要経費に、アパートなどの賃貸用不動産を売却した際に発生した抵当権抹消登記費用については不動産所得の必要経費にすることが可能です。
「譲渡費用」でも「必要経費」でも、経費は経費だから同じことじゃないかと思うかもしれませんが、不動産の譲渡所得は分離課税であり、総合課税の事業所得・不動産所得とは所得税率が異なるため、どちらの経費にするかの判断はとても重要となります。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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