共有名義の居住用財産の譲渡特例。土地のみの所有でも認められる？
ポイント：原則は家屋の所有者しか3,000万円控除を受けられない。ただし敷地のみの所有者でも一定の要件を満たせば、家屋の所有者から控除しきれなかった残額を控除可能。
こんにちは。税理士の関田です。
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があることはよく知られています。
土地・建物ともに同一人物の単独名義であれば特例の適用にあたって悩むことはありませんが、夫婦間や親子間などで共有名義になっているケースも多く、また共有の形態も様々です。
今回は、共有名義となっている自宅を売却した場合の居住用財産の3,000万円控除の特例について、共有形態を4パターンに分類してその適用方法をご説明します。
目次
3,000万円の特別控除を受けるための主な要件
まずは改めて、自宅を売却した場合に3,000万円控除の特例を受けるための主な要件について確認しておきましょう。
建物を譲渡するのが基本
この特例を使うには、原則として
- 自らが住んでいる家屋を売却
- 自らが住んでいる家屋と敷地（借地権を含む）をセットで売却
のいずれかに該当する必要があります。
なお、引っ越した後に売却する場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していることが条件です。
建物を取り壊して土地のみ譲渡でもOK
しかし、なかには買主の希望などで古くなった家屋を取り壊し、更地にして売却するケースもあります。
そこで、以下の2つの要件をいずれも満たす場合には、敷地のみの売却であっても特例を適用することが可能とされています。
- 敷地の譲渡契約が家屋の取壊し日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸付けなどに使用していないこと
４つの共有形態と3,000万円控除の適用関係
家屋・敷地ともに同一人物の単独名義の自宅を売却した場合には、その名義人の譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
では、家屋もしくは敷地、あるいはその両方が共有名義だった場合、誰がいくらの特別控除を適用できるのでしょうか？（以下、名義人はその家屋に住んでいたことを前提とします）
① 建物と土地のいずれも共有名義の場合
家屋と敷地のいずれも共有名義となっている自宅を売却した場合には、共有者がそれぞれ3,000万円の特別控除を受けることができます。
たとえば、夫婦で家屋と敷地をそれぞれ2分の1ずつ共有している場合、夫の譲渡所得から最大3,000万円、妻の譲渡所得からも最大3,000万円、合わせて最大6,000万円を控除することが可能です。
なお、家屋を取り壊して敷地のみを売却した場合も同様です。
② 建物は共有名義、土地は単独名義の場合
家屋は共有名義となっているものの、敷地は家屋の共有者のうち1名の単独名義のケースはどうでしょう。
この場合も、「家屋の持分のみ所有する人」と「家屋の持分と敷地を所有する人」がそれぞれ3,000万円の特別控除を受けることができます。
たとえば、家屋は夫婦で2分の1ずつ共有しており敷地は夫の単独名義の場合、夫の譲渡所得から最大3,000万円、妻の譲渡所得からも最大3,000万円、合わせて最大6,000万円を控除することが可能です。
なお、家屋を取り壊して敷地のみを売却した場合も同様です。
③ 建物は単独名義、土地は共有名義の場合
今度は逆に、家屋は単独名義となっているものの、敷地は家屋の所有者とそれ以外の人との共有名義のケースについて考えてみます。
まず、家屋と敷地の持分を所有する人については、問題なく3,000万円の特別控除を受けることができます。
一方、敷地の持分のみを所有する人については、本来であれば特例の対象にはなりません（家屋を所有している（いた）ことが特例適用の条件のため）。
ただし、以下の要件にすべて当てはまる場合には、敷地の持分のみを所有する人についても3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
- 家屋と敷地を同時に売却すること
- 家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、かつ生計を一にしていること
- 家屋の所有者と敷地の所有者がその家屋に同居していること
ただし、この場合の特別控除は家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までしか認められず、家屋の所有者の譲渡所得から控除しきれなかった残額がある場合のみ、その残額を敷地の所有者の譲渡所得から控除することができます。
たとえば、家屋は夫の単独名義、敷地は夫婦で2分の1ずつ共有しているケースで、夫の譲渡所得が2,500万円、妻の譲渡所得が2,000万円だった場合、
- 夫の譲渡所得（特別控除後）：2,500万円 － 2,500万円 ＝ 0円
- 妻の譲渡所得（特別控除後）：2,000万円 － 500万円（※）＝ 1,500万円
※ 3,000万円 － 2,500万円（夫から控除済）＝ 500万円（残額）
という計算となります。
なお、家屋を取り壊して敷地のみを売却した場合も同様です。
④ 建物と土地をそれぞれ別人が単独名義で所有する場合
最後に、正確には”共有名義”ではありませんが、家屋と敷地をそれぞれ別人物が単独名義で所有しているケースについてです。
この場合も、考え方は③のケースと同様です。
家屋の所有者については当然3,000万円の特別控除を受けることができますし、敷地の所有者については上記の3つの要件をすべて満たす限り、家屋の所有者の譲渡所得から控除しきれなかった残額を控除することができます。
なお、家屋を取り壊して敷地のみを売却した場合も同様です。
まとめ
ご説明のとおり、家屋が共有名義の場合には共有者がそれぞれ3,000万円控除を受けられる一方、家屋が単独名義の場合には共有者で合わせて3,000万円までしか控除を受けられません。
もしこれから共有名義で住宅の購入を検討されている場合には、少なくとも家屋は共有名義にしておくことをお勧めします。
また、敷地の所有者が家屋を所有していないケースで、将来自宅の売却を検討している場合には、あらかじめ家屋の持分を敷地の所有者に贈与しておくとよいでしょう。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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