不動産の売買契約中に相続が発生した場合。売主・買主の相続税評価

ポイント:売主が亡くなった場合は残代金請求権として評価。買主が亡くなった場合、原則は引渡請求権としての評価になるが、不動産として評価することも認められる。


こんにちは、川越市の税理士・関田です。

土地などの不動産を売買する場合、売買契約締結後、引渡し・所有権移転までには一定の期間が設けられていることが一般的です。

この場合、通常は契約時に手付金の授受を行い、引渡時に残代金の決済を行うことになります。

さて、もし売買契約締結後、引渡しが行われる前に売主または買主が死亡した場合、相続税上はどのように評価されるのでしょうか?

売主が亡くなった場合

残代金請求権として評価

不動産の売買契約中に売主が亡くなった場合、売主の相続財産は不動産ではなく債権(残代金請求権)となります。

たとえば、相続税評価額4,000万円の土地について5,000万円で売買する契約を締結し、手付金として500万円を受領していたケースで、その後引渡前に売主が亡くなってしまった場合には、

残代金請求権:5,000万円 - 500万円 = 4,500万円 

を相続財産として計上します。

なお、既に受領済みの手付金500万円については現預金の評価に含まれています。

譲渡所得の申告は評価に影響しない

ところで、不動産の売買に係る譲渡所得の申告のタイミングについては、契約時・引渡時のいずれによることもできます。

つまり、売買契約中に相続が発生した場合には被相続人・相続人どちらの所得として申告しても問題ないわけですが、もし相続人の譲渡所得として申告したとしても、被相続人の相続税申告ではあくまで残代金請求権として評価することとなります。

買主が亡くなった場合

原則は引渡請求権として評価

不動産の売買契約中に買主が亡くなった場合、買主の相続財産はその不動産の引渡請求権となり、引渡請求権の評価額はその不動産の取得価額(売買金額)となります。

一方、亡くなった時点でまだ支払っていない残代金については債務として控除されます。

たとえば上記のケースで、引渡前に買主が亡くなってしまった場合には、

土地の引渡請求権:5,000万円

を相続財産として計上する一方、

残代金:5,000万円 - 500万円 = 4,500万円 

は債務控除の対象となります。

相続財産を不動産として申告することも可

ただし、相続財産を不動産とする申告があった場合には、これを認めることとされています。

つまり、上記のケースでいえば、引渡請求権として5,000万円で評価せず、土地として4,000万円(相続税評価額)で評価して申告することも認められるということです。

一般的に、土地については売買金額よりも相続税評価額の方が低くなるため、こちらの方が相続税上は有利になることが多いと思われます。


※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。

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