店舗併用住宅の耐用年数は？２以上の用途に使用する建物の場合の判定
ポイント：建物の主たる使用目的を判定し、１つの耐用年数のみを使用するのが原則。
こんにちは。税理士の関田です。
１つの建物で２つ以上の用途に使用されているケースがあります。
一般的に多いのは、１階が店舗や事務所で、２階から上が住宅になっている賃貸アパート・マンションなどです。
建物の減価償却費の計算に使用する耐用年数は、その建物の「構造」と「用途」により決まりますが、用途が複数ある建物の耐用年数はどうなるのでしょうか。
原則は主たる使用目的により判定
その用途により異なる耐用年数が定められている減価償却資産について、２つ以上の用途に使用されている場合、その減価償却資産の用途については、その使用目的、使用の状況等により勘案して合理的に判定するものとされています（耐用年数通達１－１－１）。
つまり、用途ごとに区分してそれぞれ個別の耐用年数で減価償却を行うことはせず、主たる使用目的が何であるかを判定し、一つの耐用年数を適用して減価償却を行うということです。
例えば、１階を店舗、２階から５階を住宅として使用するRC（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの場合、使用床面積等からみて、主たる使用目的は住宅と考えられますので、建物全体について住宅用の耐用年数である47年を適用します（店舗用の耐用年数である39年は使用しません）。
特別な内部造作をしている場合には用途ごとに区分してもOK
１つの建物を２つ以上の用途に使用するため、建物の一部について特別な内部造作をしている場合には、その建物を用途ごとに区分し、その用途について定められている耐用年数をそれぞれ適用することができます（耐用年数通達１－２－４）。
上記通達では一例として、鉄筋コンクリート造の６階建のビルのうち、１階から５階までを事務所に使用し、６階を劇場に使用するため、6階について特別な内部造作をしている場合をあげています。
ただし、地下駐車場や電気室などのようにその建物の機能を果たすのに必要な補助的部分については、これを用途ごとに区分せず、主たる用途の耐用年数を適用します。
区分所有マンションを取得した場合は？
区分所有されている建物について適用する耐用年数は、区分所有している部分の用途により判定します。
したがって例えば、１階が店舗、２階から５階が住宅となっているRC（鉄筋コンクリート）造の区分所有マンションについて１階部分を取得した場合、店舗用の耐用年数（39年）を適用して減価償却を行うことになります。
※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。
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