ポイント：不動産所得と譲渡所得の税率を比較したうえで、減価償却費を月割計上すべきかどうかを判断する。

こんにちは。税理士の関田です。

不動産オーナーが年の途中でアパートを売却した場合、売却した年の建物の減価償却費の取り扱いはどうなるのでしょうか？

減価償却費を計上する場合としない場合で、税額に差が生じますので注意しましょう。

売却した年の減価償却費の取り扱い

原則は償却費を計上しない

減価償却資産の償却費の計算について定めた「所得税法第49条」では、

「居住者のその年12月31日において有する減価償却資産につきその償却費として…（略）」

となっていることから、年の途中で売却した減価償却資産については償却費を計上しないのが原則となります。

月割した償却費を計上してもOK

しかし「所得税基本通達49-54」では、年の途中で売却した減価償却資産の償却費について次のような取り扱いを認めています。

年の中途において、一の減価償却資産について譲渡があった場合におけるその年の当該減価償却資産の償却費の額については、当該譲渡の時における償却費の額を譲渡所得の金額の計算上控除する取得費に含めないで、その年分の不動産所得の金額、事業所得の金額、山林所得の金額又は雑所得の金額の計算上必要経費に算入しても差し支えないものとする。

つまり、１月から売却月までの月数分の減価償却費を計上してもOKということです。

不動産所得を減らすか、譲渡所得を減らすか

不動産所得と譲渡所得の関係

譲渡所得は、

「 売却代金 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）」

で計算しますが、アパートなどの建物の取得費は未償却残高（帳簿価額）となります。

ということは、

・売却した年の減価償却費を計上する場合には、「不動産所得は減る」が「譲渡所得は増える」

・売却した年の減価償却費を計上しない場合には、「不動産所得は増える」が「譲渡所得は減る」

という関係になります。

税率の高い所得を減らした方が有利

不動産所得と譲渡所得は税率が異なります。

不動産所得は総合課税で累進税率が適用されるため、所得が少なければ税率も低くなり、所得が多ければ税率も高くなります（所得税・住民税合わせて最高55％（復興税除く））。

一方、不動産の譲渡所得は分離課税で、税率は

・短期譲渡（売却年の１月１日時点で所有期間５年以下）…　39.63％（所得税30.63％+住民税9％）

・長期譲渡（売却年の１月１日時点で所有期間５年超）…　20.315％（所得税15.315％+住民税5％）

となっています。

したがって、総合課税の税率と分離課税の税率を比較したうえで、

・総合課税の税率の方が高い場合には、減価償却費を計上して不動産所得を減らす

・分離課税の税率の方が高い場合には、減価償却費を計上せず譲渡所得を減らす

と節税になります。

なお、譲渡所得が赤字（売却損）の場合は他の所得と損益通算できませんので、税率にかかわらず減価償却費を計上して不動産所得を減らした方が有利になります。

※　この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。

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